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解讀遂寧市促進房地產業發展九條措施
文章來源:遂寧日報  點擊數:  更新時間:2015-08-25 18:34:16
  “穩增長、調結構、惠民生、防風險”系列解讀之二

  提振市場信心 促進房地產業健康發展

  ——解讀遂寧市促進房地產業發展九條措施

  近期,中省連續出臺了一系列促進房地產業發展的政策措施,我市結合遂寧實際,研究制定了《遂寧市促進房地產業發展九條措施》,已經市政府六屆第41次常務會議審定, 并正式印發。

  ◆起草背景和政策依據

  起草背景——

  從2014年開始,在全國經濟形勢不佳、投資增長乏力的大背景下,我市房地產市場整體進入下行期。去年,全市房地產開發總體趨勢為前三季度“投入趨減、產出增加、資金回籠”,第四季度通過項目拉動基本實現止滑。新開工樓盤銷售疲軟,市場需求乏力,導致投資欲望下降。今年1—4月,在國家經濟宏觀政策調控下,全市房地產市場開工量充足、供給量提升,建筑業總產值和地稅收入同比雙增,房價略有下降并保持在合理區間,整體呈現回暖跡象。

  建筑房地產業一直是我市的支柱產業和地稅大戶。今年1—4月,房地產業實現地稅收入6.26億元,同比增長13.88%,占全市地稅收入的38.93%;建筑業實現地稅收入4.34億元,同比增長33.12%,占全市地稅收入的26.99%。兩項合計實現地稅收入10.6億元,同比增長21.69%,占全市地稅收入的65.92%。

  客觀分析,目前我市房地產業主要存在以下2個方面的問題:(一)市場信心不足。一是購買力偏低。我市二、三產業不夠發達,就業崗位較少,人均可支配收入較低,居民實際購買力相對較弱。二是購買欲望不強。在全國房地產市場趨于疲軟的大氣候下,盡管部分開發商選擇以價換量等方式加大促銷力度,但大部分購房者持幣觀望情緒濃厚,房價進入下降通道,房地產市場供需結構發生變化。三是資產配置調整。隨著房地產投資屬性的不斷減弱,以及流動性寬松和股市逐漸轉暖,大量逐利資金通過各種途徑流向股市和民間融資。(二)資金壓力增大。一是受前幾年房地產熱的影響,一些房地產企業攤子鋪得過大,戰線拉得太長,加之目前銷售不景氣,資金回籠較慢,導致個別企業出現資金斷鏈。二是銀行信貸持續收緊,開發項目貸款減少、放貸變慢,大部分房地產企業由于規模較小、自有資金不足,紛紛轉向民間融資。三是土地供應內外有別,再加之人工、材料價格不斷上漲,建設成本增高壓縮利潤空間。

  去年6月,我市出臺了促進房地產業平穩健康發展的9條意見,但有效期截至今年6月。為適應新形勢、貫徹新政策,我市在征求房地產企業代表和相關部門的意見建議基礎上,從刺激消費、拉動投資2個方面起草了《促進房地產業發展九條措施》,以期營造良好環境、提振市場信心、促進健康發展。

  政策依據——

  我市制定政策措施主要依據以下8個中、省文件:中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》(銀發〔2014〕287號);中國人民銀行 住房城鄉建設部 中國銀行業監督管理委員會《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》(銀發〔2015〕98號);中國人民銀行成都分行 四川省住房和城鄉建設廳 中國銀監會四川監管局《關于轉發個人住房貸款政策有關問題的通知》(成銀發〔2015〕56號);財政部 國家稅務總局《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號);《四川省契稅實施辦法》;四川省財政廳《關于契稅適用稅率等問題的通知》(川財稅〔2010〕11號);四川省財政廳《關于降低居民購買普通自住商品房貸款成本穩定住房消費有關措施的通知》(川財金〔2015〕35號);四川省國土資源廳 四川省住房和城鄉建設廳《關于貫徹<國土資源部 住房城鄉建設部關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的投資>的實施意見(川國土資發〔2015〕23號)。

  ◆主要內容及亮點

  今年出臺的促進房地產業發展的9條措施,前4條主要是針對購房者的優惠措施,后5條主要是針對開發企業的優惠措施。

  第一條:繼續做好金融服務工作,滿足居民家庭改善型住房需求。

  針對購買第二套普通商品住房,首套房已結清購房貸款的享受首套房貸款政策,未結清購房貸款的最低首付款比例我市調整為40%。以前的二套房貸款政策是最低首付款比例為60%以上,國家新政對未結清購房貸款的最低首付款比例調整為40%以上。我市學習借鑒成都經驗,由人行遂寧中心支行和遂寧銀監分局牽頭組織銀行業金融機構按照市場利率定價自律機制,商定全市二套房最低首付比例統一執行底限40%,力求政策效應最大化。

  第二條:加大住房公積金貸款力度。

  本條共6款。延長貸款年限,貸款年限由20年延長為25年。降低首付比例,住房公積金貸款首付比例一律確定為20%,中、省規定首套為20%,第二套為30%。放開異地貸款,范圍放寬至全國,部分城市只在省內放寬。實施域內互貸,市內任何地方購買普通商品住房,均可在公積金繳存地申請貸款。父母、子女公積金可互提互貸。公積金可貸可提。

  第三條:加大稅收支持力度。

  本條共2款。調整享受優惠政策普通住房標準,單套普通住房建筑面積標準由140m2放寬至144m2,全省目前成都、遂寧等地按此執行,其他市(州)大多執行140m2。調整個人住房轉讓營業稅政策。營業稅起征時間由5年調整為2年,此項按照國家政策執行。主要內容是:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

  第四條:對金融機構按不超過同期基準利率向個人發放住房貸款給予財政補助。

  本條共2款。主要內容是:(一)金融機構按照國家政策規定,向居民家庭在全市范圍內購買普通商品住房提供貸款(不含住房公積金貸款),貸款利率不超過(含)人民銀行公布的同期貸款基準利率,且貸款合同簽訂時間和貸款發放時間均在2015年5月1日至2015年10月31日期間,財政部門按照金融機構實際發放符合規定的貸款金額的6%,對金融機構給予一次性補助。(二)除省級財政補助50%外,由市區(市直園區)財政承擔的50%部分,向購買船山、安居轄區內普通商品房提供貸款的,市財政與船山區、安居區財政按20%:80%的比例分擔;向購買遂寧開發區、河東新區轄區內普通商品房提供貸款的,市財政與遂寧開發區、河東新區財政按35%:65%的比例分擔;向購買老城區內普通商品房提供貸款的,由市本級財政承擔。

  第一款直接引用四川省財政廳《關于降低居民購買普通自住商品房貸款成本穩定住房消費有關措施的通知》(川財金〔2015〕35號)相關內容。第二款“除省級財政補助50%外,由市區(市直園區)財政承擔的50%部分”參照市與區(園區)分稅制財政體制分享比例確定各區域應承擔的分擔比例。

  第五條:優化住房用地供應結構。本條共4款,主要引用我省政策,僅對局部表述進行了微調。

  主要內容是:1.促進住宅用地有效供應,合理調整供應結構,把握住宅用地供應規模、布局和節奏,靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應,支持國有工礦棚戶區安置住房建設地塊同其他商業開發地塊、城鎮危舊房棚戶區改造地塊等搭配供應。2.不再執行“商品住房建設,套型建筑面積90m2以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發建設總面積的70%以上”的規定。房地產開發企業可以根據市場需求情況,自主確定開發的商品住房套型結構比例。3.新出讓的地塊,暫停執行公共租賃住房作為商品住房開發項目的配建條件,不再將公共租賃住房配建作為土地出讓和規劃批復的前置條件。取消配建的公共租賃住房,由各級政府利用增益的土地出讓收益,面向市場回購補充。4.對未開發的房地產用地,經規劃部門同意,報有批準權的人民政府批準,可調整土地用途和規劃條件,用于危舊房棚戶區改造、公共租賃住房以及國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設,并按新用途和新的規劃條件,重新核定相應的土地價款,辦理相關用地手續。

  第六條:允許土地使用權分宗登記。

  本條為今年遂寧市人民政府辦公室《關于深化土地登記管理服務工作的通知》(遂府辦函〔2015〕6號)第4條規定,在此重申,以便企業直接參閱執行。主要內容是:對已辦理初始登記的國有土地使用權,除取得商品房預售許可手續的外,同一主體確需宗地分割登記的,在不改變規劃條件的情況下,由國土資源部門書面征詢規劃部門同意后,按規劃分宗后再登記。

  第七條:鼓勵盤活利用已出讓地塊。

  本條為去年遂寧市人民政府辦公室《關于促進房地產業平穩健康發展的意見》(遂府辦函〔2014〕116號)第3條的內容。因遂府辦函〔2014〕116號文件執行期截至2015年6月30日,故將此條繼續執行。主要內容是:以提供出讓土地使用權和資金等作為共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產,且當事人一方具備房地產開發經營資質的,國土部門可為其辦理土地使用權人加名,并在土地權利證書記事欄注明“共同投資、共享利潤、共擔風險”。加名后,在不改變原有規劃設計條件,且統一規劃建設和管理的前提下,規劃、國土、住建等部門應為其辦理項目報建手續。

  第八條:明確部分規費繳納標準和時限。

  明確部分規費繳納標準和時限。將防雷風險評估收費下調為建設項目總投資額的1‰,繳納時限明確在辦理《商品房預售許可證》之前繳納50%,剩余50%必須在《商品房預售許可證》辦理后半年內交清。

  第九條:提高行政效率。

  本條為去年遂寧市人民政府辦公室《關于促進房地產業平穩健康發展的意見》(遂府辦函〔2014〕116號)第9條內容。因遂府辦函〔2014〕116號文件執行期截至2015年6月30日,故將此條繼續執行。主要內容是:各級各相關部門要加強同企業的聯系,及時研究解決企業經營活動中遇到的困難和問題,在立項、規劃、用地、建設、產權辦理等環節,推行集中并聯審批制,嚴格執行一次性告知制度,減少審批環節,縮短審批時限。

  (記者 楊小東)
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